Kupowanie domu
Ten artykuł dotyczy kupowania domu na kredyt, więc poza informacjami o kupowaniu są w nim informacje związane z kredytem. Jeśli Cię stać na kupienie domu za gotówkę, pomiń je :) Poradnik dotyczy Auckland, choć gdzie indziej wygląda to podobnie.
Musisz uzbierać wkład własny, co najmniej 5% wartości nieruchomości. Tak naprawdę trzeba mieć przygotowane nieco więcej, ponieważ proces kupowania wiąże się z dodatkowymi kosztami, o których później.
W dowolnym banku uzyskujesz tzw. pre-approval, czyli wstępną obietnicę, że bank pożyczy Ci daną kwotę, jeśli zaakceptuje daną nieruchomość. Pre-approval nie jest wiążący - nie musisz brać kredytu w tym banku, z którego go masz ani nie musisz brać kredytu w określonym czasie. Do jego uzyskania potrzebne są te same dokumenty, co do końcowego kredytu - dowód tożsamości, umowa o pracę, payslipy lub wydruki z konta.
Po uzyskaniu pre-approval możesz udać się na poszukiwania. Kilka rad:
1. Cena zamieszczona w ogłoszeniu prawie zawsze jest zawyżona, ponieważ agenci oczekują negocjacji. Rynkową cenę domu możesz oszacować następująco: weź oficjalną wycenę władz miasta, tzw. wartość kapitałową, będącą podstawą do podatku od nieruchomości (tzw. rates), dostępną na stronie urzędu miasta( http://aucklandcity.govt.nz ). W poradniku "Where to live in Auckland" (łatwo dostępny w większości dużych księgarni i bardzo pożyteczny) znajdź "premię za dzielnicę", ponieważ wartość kapitałowa to wartość ziemi i budynku, ale poza tym dopłaca się za mieszkanie w lepszej lub gorszej dzielnicy. W ten sposób policz przybliżoną wartość rynkową domu. Nie trzymaj się jej sztywno, ponieważ wartość kapitałowa nie uwzględnia na przykład tego, czy dom jest ładny, czy paskudny, ale jest to dobra wskazówka tego, jakie są okolice rozsądnej ceny.
2. Rynek nieruchomości w NZ jest dość gorący, choć ostatnio się uspokaja. Oznacza to tyle, że dobre oferty idą szybko. Jeśli szukasz dobrej okazji przy ograniczonym budżecie, śledź ogłoszenia na portalach na bieżąco, umawiaj się na jak najszybciej i nie czekaj do weekendu.
3. Banki nie zaakceptują wszystkich rodzajów nieruchomości. Zwykle bez zastrzeżeń zaakceptują dom wolno stojący będący "freehold" - własność ziemi i budynku. Jeśli chodzi o domki szeregowe, "unit" (stojące na jednym kawałku gruntu, w którym się ma udziały), banki preferują kompleksy mieszkaniowe z małą ilością domków (do 5), ze względu na to, że banki za najpewniejszą inwestycję uważają ziemię, a w małych kompleksach ma się jej dostatecznie duży kawałek. Niektóre banki zaakceptują domek stojący w większym kompleksie, ale to będzie zależało od sytuacji i cech konkretnej nieruchomości.
Jeśli chodzi o mieszkania w bloku ("apartment"), to banki uważają je za ryzykowną inwestycję i wymagają znacznie większego wkładu własnego, 25-50%.
Nie lubiane przez banki są "terraced house", ponieważ większość z nich była budowana technologią podatną na przeciekanie i dość trudno uzyskać kredyt na taki typ domku przy małym wkładzie własnym.
4. Uważaj na "leaky homes". Przeciekające domy to domy budowane tanią technologią zaimportowaną z krajów o mniejszej wilgotności powietrza, które nie wytrzymują klimatu, gniją od środka i się rozpadają. Koszty naprawy potrafią być zbliżone do kosztów budowy nowego domu. Nieszczęśni właściciele, których domki się jeszcze nie rozpadły, próbują rozpaczliwie je sprzedać, a agenci celują w pierwszej kolejności w nieuświadomionych nowych imigrantów. Typowa budowla podejrzana o bycie "leaky" to domek szeregowy w dużym kompleksie mieszkaniowym identycznych domków (np. 30, często na zamkniętym osiedlu) zbudowanych kilka do kilkanastu lat temu, składający się z parteru i piętra i w bardzo atrakcyjnej cenie. Kompleksy takie są zwykle w spółdzielniach mieszkaniowych, przystępując do których zobowiązujesz się ponosić swoją część kosztów napraw zatwierdzonych przez spółdzielnię. Nie jest to jedyny możliwy typ "leaky home", ale jeśli coś odpowiada powyższemu opisowi, niech Ci się zapali czerwone światełko. Pewnym sposobem na uniknięcie wpakowania się w leaky home jest inspekcja budowlana, o czym dalej.
5. Inne domy w atrakcyjnej cenie mogą być dzierżawą, czyli leasehold. Jesteś właścicielem budynku, ale nie ziemi i za ziemię płacisz czynsz i płacisz go na wieki wieków, nawet po spłaceniu kredytu za dom. Czynsz ten może być dość wysoki i wynosić w skrajnych przypadkach drugie tyle, ile rata kredytu. Leasehold też znacznie trudniej sprzedać. Zapytaj się agenta, jaki jest typ własności nieruchomości. Jeśli chodzi o domki szeregowe, one też mogą być typu leasehold - dzierżawa lub "stratum in freehold", czyli udział we własności. Jeśli z kolei kupujesz unit zrzeszony w spółdzielni (body corp), zapytaj o opłaty na rzecz spółdzielni i poproś o protokoły z zebrań spółdzielni, żeby nie trafić do spółdzielni, w której ludzie się żrą. Z protokołów dowiesz się też, jakie są inne problemy, na przykład koszty napraw.
Jak trafisz na coś, co chcesz kupić, poinformuj o tym agenta składając ofertę cenową. Agent wypełni wtedy z tobą "Sale and Purchase Agreement", czyli umowę, która powinna być warunkowa. Warunki powinny być dwa: finance, czyli uzyskanie kredytu na tę konkretną nieruchomość (jeśli kupujesz na kredyt) oraz inspekcja budowlana. Oznacza to, że umowa nie jest ważna, jeśli bank nie zaakceptuje nieruchomości lub jeśli inspekcja budowlana znajdzie poważne wady, o których nie byłeś wcześniej poinformowany. Możesz też zażądać LIM report - jest to raport o zezwoleniach na budowę, który służy upewnieniu się, że na kupowanej nieruchomości nikt nie popełnił nie zatwierdzonej samowoli budowlanej, za którą Ty będziesz odpowiedzialny w momencie stania się właścicielem. LIM zdobywasz na własny koszt od urzędu miasta, możesz go kupić przez Internet. Kosztuje około 200$ - warto go zamawiać wtedy, gdy mamy podejrzenie, że coś mogło zostać wybudowane bez zgody, bo koszty użerania się z odkręcaniem samowoli budowlanej mogą być duże.
Informacje, których będziesz potrzebować przy wypełnianiu umowy, to poza danymi osobowymi nazwa banku, w którym masz pre-approval, dane Twojego notariusza (solicitor) i dane Twojego mortgage brokera (doradcy finansowego, który w Twoim imieniu załatwia formalności z bankiem, jeśli z niego korzystasz). Solicitora łatwo znajdujesz w książce telefonicznej lub na Sieci. Mają zbliżone ceny i standard usług, więc kieruj się lokalizacją. Zadzwoń, zapytaj o ceny na wszelki wypadek, poinformuj, że może w najbliższej przyszłości wyślesz mu umowę i upewnij się, że nie jest przeładowany pracą i przyjmuje nowe zlecenia.
Czas na spełnienie warunków to zwykle pięć do siedmiu dni. W umowie jest też "settlement date", czyli data objęcia w posiadanie. Jest to dzień, w którym bank (lub Ty) przelewa pełną cenę domu na konto sprzedawcy, a Ty stajesz się właścicielem domu i dostajesz klucze. Data ta zależy zwykle od okresu wypowiedzenia Twojego obecnego najmu.
Agent przedstawi umowę właścicielowi i jeśli właściciel zaakceptuje cenę i podpisze, sprawy zaczynają się toczyć bardzo szybko; witaj w jednym z najbardziej nerwowych tygodni spokojnego kiwuskiego życia.
Wkład własny (deposit) staje się w tym momencie wymagalny. Spotykasz się z agentem otrzymując swoją kopię podpisanej przez obie strony umowy, a jemu dajesz czek z depozytem. Miej w pogotowiu książeczkę czekową i załatw ją w swoim banku wcześniej.
Umowę wysyłasz faksem do solicitora. Załatwiasz kredyt i inspekcję budowlaną, umawiając się z agentem na wpuszczenie ich do domu. Inspekcja budowlana to opcja, ale gorąco ją polecam. Kosztuje 300-500 dolarów, a wydajesz kilkaset tysięcy i chcesz je wydać dobrze. Inspekcja zbada, czy nie ma problemu z przeciekaniem, jaki jest poziom wilgotności i jak on sie ma do norm, oceni stan budynku i wszystkiego w nim, np. kanalizacji i instalacji elektrycznej oraz w ładnym raporcie wypisze rady na temat dbania o dom oraz koniecznych napraw. Jeśli inspekcja znajdzie poważne wady wymagające dużych wydatków, możesz odstąpić od umowy lub negocjować obniżenie ceny o wartość napraw lub ich wykonanie przez sprzedawcę przed zasiedleniem.
W momencie, kiedy znajdziesz wady, przestań rozmawiać z agentem i całą wymianę informacji kieruj przez swojego solicitora. Agent pracuje dla sprzedawcy i chce sprzedać, a solicitorowi płacisz ty i jest on po twojej stronie i zna prawo. Rozmawiając w takiej sytuacji z agentem możesz chlapnąć coś, co może być użyte przeciwko Tobie. (Tak, wpakowaliśmy się w podpisanie umowy kupna domu, który po inspekcji okazał się być przeciekający i przeszliśmy przez procedurę odkręcania umowy).
Jeśli wszystko będzie ok, wysyłasz faksem do solicitora informację o zaakceptowaniu nieruchomości przez bank i przyznaniu kredytu oraz że wynik inspekcji cię zadowala, warunki spełnione. Umowa staje się bezwarunkowa. Gdzieś pomiędzy tym a zasiedleniem musisz udać się do solicitora osobiście, żeby u niego podpisać jeszcze raz umowę z bankiem i zapłacić. Niektóre banki przyznając kredyt oferują pokrycie części kosztów solicitora, ale zwrot trwa trochę czasu, więc musisz mieć przygotowaną kwotę (750-900 dolarów). Prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić też przypadającą na Ciebie część podatku za nieruchomości zapłaconego za dany rok przez poprzedniego właściciela, więc miej przygotowane kolejne kilkaset dolców lub więcej. Wysokość podatku sprawdzasz na wspomnianej już stronie urzędu miasta.
Na dzień przed zasiedleniem umawiasz się z agentem na końcową inspekcję, podczas której sprawdzasz, czy wszystko jest w takim stanie, jak ma być. Następnego dnia dostajesz klucze po tym, jak bank przeleje pieniądze. Solicitor przyśle Ci na nowy adres wszystkie dokumenty związane z Twoją własnością domu. Kup odwilżacz.
W całym tym procesie polecam korzystać z usług mortgage brokera, który będzie łaził do banku za ciebie z wyjątkiem jednej wizyty, podczas której musisz podpisać dokumenty. Banki pracują w godzinach biznesowych i jeśli pracujesz w typowych godzinach, będziesz musiał na całą imprezę poświęcić dni urlopu lub zwalniać się z pracy na pół dnia, dodatkowo mortgage broker jest doświadczony i w tym małym kraju żyje z dobrej opinii wśród klientów, więc wybierze dla Ciebie najlepszy typ pożyczki, podczas gdy Tobie bank może spróbować wcisnąć coś korzystnego dla banku, ale mniej korzystnego dla Ciebie. Jeśli potrzebujesz mortgage brokera, to mam dobrego, z którego usług korzystałam i jeśli chcesz namiarów, napisz do mnie na nz@pasnik.pl
Jeśli chodzi o wypowiadanie najmu, to wynajmowany lokal warto zostawić w jak najlepszym stanie, żeby odzyskać kaucję. Postaraj się ustawić datę wyprowadzki tak, żeby była dzień czy dwa po rzeczywistej wyprowadzce i ten czas wykorzystaj na wezwanie profesjonalnej firmy czyszczącej, która wypucuje opróżniony lokal. Zapewniam cię, że po całej procedurze kupowania nie będziesz miał siły robić tego sam.